不動産と賃貸・住い

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昔のアルミサッシを使っていない家では、風さえあれば1時間に2〜5回も空気が入れ替わっていました。しかし、アルミサッシが普及してからは、スースーの家でも1回転程度。そして、風のない日はほとんど動かず、新鮮空気不足になります。
それだけではありません。石油ストーブやガスストーブは、人間並に新鮮空気を消費します。狭い6帖の部屋で、風のない日にストーブを付け放しにしてたばこを吸ったりしていると、危険な状態になります。


換気を風任せで多すぎたり少なすぎたりせず、隙間を出来るだけ無くして「必要な量の新鮮空気を24時間、計画的に取り込もう」と言うのが高気密住宅の機械換気の考え方。一日たった30円の費用で計画的に新鮮空気が供給され、しかも汚染された空気が排除されるわけですから、理にかなった考えです。



▲TOP換気量が少なければ少ないほど省エネ性能が高いが…
1人の人間が1時間に必要とする新鮮空気は30立方メートル。給気量は4人家族だと120立方メートルでよい勘定です。
仮に60坪の大きな家で4人家族だったとします。この家の容積、つまり空気の総量は約480立方メートル。必要量は120立方ですから、4時間に1回、つまり1時間に25%の空気が入れ替われば良いという勘定になります。

しかし一方では、必要排気量を計算しなければなりません。
例えば便所は20立方メートル。2カ所あれば40立方。IHヒーターの台所は最低30立方。2階にミニキッチンがあったにしても両方で50立方で十分。それと浴室。床暖房をしていると30立方でよいのですが、ないと50立方は必要。それと、ご主人の喫煙は書斎に限ってもらうことにして、書斎の換気は30立方プラス空気清浄器。さらに、玄関脇にシューズルームを設けたとしますと、この排気も最低20立方は必要。
そこで、排気の必要量を合計しますと170立方メートルとなります。
つまり、家の中に汚れた空気を滞留させず、悪臭を追放するには120立方メートルの必要量よりも多くする必要があります。


そこで、R-2000住宅の技術基準では「標準的な家では1時間に0.5回転、大きな家だと0.3回転という基準を決めました。これは、大変理にかなった考えで、今でも高気密住宅の換気量の基本とされています。R-2000住宅の認定制度はなくなりましたが、R-2000住宅のポリシーと基準は、今でも良心的な業者のバイブルとして継承されています。

そして、カナダでは、ホルムアルデヒドなど揮発性有機化合物の少ない住宅の場合は、0.3回ではなく、おまけして0.2回とか0.25回で良いのではないかと言い始めています。
空気の入れ替える回数が少なければ少ないほど、暖房費や冷房費が少なくて済みます。

つまり「最小の空気の入れ替えで、健康上まったく問題のない高気密高断熱化こそが、もっとも理想的な省エネ住宅だ」ということになります。

いずれにしても、隙間のない家でないと、計画換気を行うことが出来ません。

一つ屋根の下で　壁一枚隔てて暮らすというのは
その住いの性能いかんで　
精神的に様々な影響を受けたりするようです

二世帯住宅の計画で気をつけなければならないことは
いくつかありますが

間取りや水回りなどは　両世帯が打ち合わせを重ねていけば・・・

親と同居すると　健康状態が分かるので安心できます

経済的な援助を得やすいなどのメリットもあります

しかし親子といえども二所帯が一つの家に住むとなると
生活のリズムの違い　遠慮や甘えから生じる感情のもつれ
光熱費などの金銭面の不公平など　小さな問題のつみ重ねから
大きなトラブルになることもある

デメリットを想定した家作りが大切です


そんな一つに　後で気づく問題が上の階の音で　
左右縦割りの二世帯住宅ならば　あまり問題にはしませんが

多くの場合　１階が親の世帯　二階が子の世帯という構造の
建築物件です

世代間の生活スタイルが違うので活動時間帯も違います

そこで気になるのは・・・音ということになる
(気になるのは個人差もありますが)


工法と遮音性能
一概にどの工法が最も遮音効果がありますとは
言えない様に思います

各社の独自の工法や実際の工事がどのように行われるかによって
雲泥の差が出るのでは・・・

｢木造軸組工法｣・｢２×４工法｣・｢木質プレハブ工法｣
｢鉄骨プレハブ工法｣
それぞれの中では　
鉄骨プレハブ工法の遮音効果に軍配が上りそうです

これは天井(２階の床)にＡＬＣ盤が使われていることが
効果をあげているようです


騒音が気になる気にならないは　たぶんに住む人　
それぞれの感覚によって大きな差が出てきます

ある人にとってうるさく感じる音でも　ある人にとっては
ゼンゼン気にならないものであるとか
その個人差は多種多様です

隣近所の全く知らない人の音に対しては　
７割の人が敏感になり気にします

いったん知り合うと　多少のことはガマンしてしまうので
人間の身勝手さを思うのですが・・・

以前は　集合住宅ではペットを住宅内に飼えないのが当たり前
でしたが
基本的に　今の流れはペット可マンションが増えてきています

単身者がペットを家族として　
また高齢者や少子化によるペットの家族化が進んでいるようで・・

マンションによっては　ペットの足の洗い場・汚物処理場
グルーミング室などの施設を設けるなど・・
さらに　ペットフードの宅配や獣医さんの紹介などのサービスを
提供しているところさえあるそうです


ペットの嫌いなな人は　ペット可のマンションで
無理に共存しようなどと思わないほうが・・無難ですね

いずれ　いやな思いをするのは避けられないでしょうから

喫煙者と嫌煙者の関係のように　ペットの好きな人と嫌いな人では
相容れないものがあります

一時期ではなく半永久的なものなので　気を使うところです


最初はペット不可だったのに　途中で管理規約が変わるマンションが
現れたりします

また　こっそりと飼う住民がいたり　
規約が合っても自然消滅するような場合もあります

事前に管理規約を確認すことも大事でしょう


マンションの管理規約にペット禁止条項が設けられている場合が
結構あります

このようなマンションに住んでいる人が　この規約に違反して
ペットを飼った場合どうなるでしょうか

過去にも裁判で争われた例があるのですが・・・

そのすべてで　このような規制も有効だとされ　ペットの飼主に
対してペットの飼育をやめるようにとの判決が出されています

マンションなどの区分所有建物については　建物の区分所有等に
関する法律において　建物・敷地・付属施設の管理・使用に関する
事項について　規約で定めることができるとしています
（区分所有法第３０条）


ペットを飼うことにより例えばその鳴き声・糞尿の処理
ペットのにおい等の問題が生じ　
その結果　ペットの飼育を認めることが　区分所有者共同の利益に
反する事となる可能性があると　判断される場合には
管理規約でペットの飼育を禁止することも可能・・・

ということになるのです


仮に　ペット飼育禁止とされているマンションで
ペットを飼育した場合は　他の区分所有者からの苦情が
出されるのはもちろん　
最悪の場合　裁判によりペット飼育禁止を命じられたり
損害賠償請求を受けたり　

さらには、そのマンションの使用禁止・競売等の処分等を受けることも考えられます

ですから　「隠れて飼えば分からないから大丈夫」
といった考え方は　絶対にやめるべきです

隣が空き地はいいが・・・

購入を検討しているマンションの南側に広い駐車場があって
日当たりがよいから・・・と喜ぶのは早とちりかも

まさか！・・隣の駐車場が　マンションに変わってしまう
などという
将来のことまでは考えも及ばないというのが普通でしょう

しかしある日　
駐車場のアスファルト舗装面に数箇所のボウリング調査の痕跡を
発見したあなたは　それまでのすばらしい日照・眺望を
諦めるしかありません


マンション業者は　
地盤構造の把握に欠かせないボウリング調査を手際よく行い
すでにマンションの設計段階に入ってしまっているからです

ボウリング調査は　高さ数メートルのやぐらを組んで
２〜３日行われるのが一般的です

平日昼間の作業なので　ビジネスマンなどには気づかない間に
進められてしまいます

素人目には　何をやっているのか分からないと思います

数ヵ月後には　
敷地境界の道路沿いにひっそりと　できるだけ目立たないように
法により設置を義務付けられた　建築計画のお知らせ看板が
立てられることとなります

その後　マンション業者による周辺住民への形式的な説明会が
何回か実施され　並行して建築確認申請手続きが行われます

マンション建築反対の努力もむなしく　大抵の場合・・・
およそ１年後には　
駐車場だったスペースにマンションが建ってしうことになります


そのマンションに後から住むことになる住民には
何の罪もないのですが　先住民が後から隣にできるマンションを
迷惑施設として捉えてしまうのは　なんとも身勝手なものです

でも　それが現実ともいえます



全てのしわ寄せは住民にくる

自分の住んでいるマンションの日照権が奪われるなんて・・・
誰でもいやなことですが
日照権は　単なる世論にすぎず　
法的な権利とするのは非常に難しいといわれておりました

しかし
この世論は　現在この日照権は権利として確立されているようです　

憲法第25条の
「すべて国民は　健康で文化的な最低限度の生活を営む権利を
有する」に基づいた
「太陽の光を享受する権利」を指しているからです

近隣に対して自分の家が与える影響については
建築基準法・条例・建築協定などで規制されています

特に日照については
建物の高さが深くかかわってきます

建物の高さを制限する法規制は
道路斜線制限・北側斜線制限・隣地斜線制限といった
各斜線制限と絶対高さ制限・日影規制などがあります

インターネットの普及に伴い　
ネットを利用して物件探しを行う人が増えてきました


そのメリットは・・・

１)すばやく物件検索ができること
｢地域名｣｢価格｣｢広さ｣｢ペット可｣などの条件を指定することで
それに見合う物件を検索する

２)一件あたりの情報が豊富
情報誌など紙面上の制約などから情報量が限られる場合があり
ネットでは自由な検索で制限がなく　いろいろな情報を
多く取り入れることが可能です

３)物件数が豊富です
検索の自由度と様々な物件サイトがあり　より多くの物件情報に
巡り会える

４)日々更新されるネット情報がある
常に旬な　最新情報が検索されるので　
自分の欲しい情報に巡り会える確率が高い

５)特定地域から幅広い全国的な情報まで見ることができる
チラシや情報誌に比べ　情報に限りがないので
転勤先など全く知らない地域でも　情報を集めることが可能です


・・・業界団体のサイト
(社)不動産流通経営教会(ＦＲＫ)　｢ホームナビ｣
(社)全国宅地建物取引業境界(全宅連)　｢ハマトークサイト｣
など・・・主要なものは４団体ある

・・・公的機関
(財)不動産流通近代化センター｢不動産ジャパン｣
一般消費者だけでなく　宅建業者にも役立つ情報が満載

・・・民間
住宅情報誌の発行会社・プロバイダー・・など
物件構成・編集力・企画力などの各サイト独自の特色がある
予告広告など目新しいものが多い

・・・不動産会社
自社の物件サイト
物件ごとのセールスポイントを余すことなく反映
会社独自のサービスを知ることができる


●活用方法
・・業界団体や民間のサイトを閲覧し　幅広い物件情報を集める
・・見つかった物件情報の不動産会社のホームページにアクセス
これを何度か繰り返し　最新の流通傾向や価格動向を調べる
最終的に自分の目で確かめる

維持管理費は？

マンションでは月々一定額を管理組合に納めなければならない

管理費や修繕積立金である


・・・修繕積立金は値上がりしないのか？
修繕積立金は 外壁の補修・塗り替えなど　
文字通り修繕時にかかる費用を事前に積み立てておくのですが

各住居ごとに面積割合で割っていきます

最初の５年間の積み立て基金の額・一時金(諸費用)が６年目以降
また　１１年目以降にどのように値上がりするのか・・・
契約の前に確認するべきです


管理費は
エントランスホールや共用廊下・エレベーターで消費する電気代や
清掃代などの日常業務に使われるお金です

その管理費はどこに支払われているのか

管理費は　マンションの住民で管理組合を結成して
管理会社に業務を委託し　その管理会社に支払われています

管理会社は　
販売する前からデベロッパーが決めてしまうのが普通です
(デベロッパーの子会社が引き受ける)


駐車場や駐輪場の稼働率について確認する

駐車場・駐輪場・などの費用もそこに設定されていますが
その駐車場収入を管理費としている場合は
想定稼働率を算出してみましょう

初年度のバランスシートなどを
管理組合は作るので収支の状態が分かります

多くのケースで
駐車場などの収入は　管理費に充てることに成っています



・・・「管理規約」
マンションを購入した人が　組合員となり守るものが
「管理規約」というものです

中高層共同住宅標準管理規約とは
1982年に建設省が作成した中高層共同住宅管理規約を
改定して作られた　マンション管理規約の指針となる規定のこと

マンションの管理運営についての　基本的な規則を取り決めたもので
・・専有部分と共用部分の範囲　
・・管理組合や理事会の位置づけ
・・総会の議決権や決議の仕方　などが含まれる


共同生活の細かいルールについては　使用細則に盛り込まれている

新築マンションには初めから管理規約が作られているが
管理組合の話し合いで改正できる

たとえば集会室や管理事務所は　規約共用部分と呼ばれており
規約を変えて専有部分にすることも可能

マンションは　その規模が大きくなってくるにつれて
区分所有者間のさまざまな問題や分譲業者(デベロッパー)と
区分所有者の間の問題などが　複雑になってきた


1997年には　従来の標準規約は
「単棟型」マンションの規約として新しく作り直され
新たに団地型および複合用途型の標準規約が作成された

建物には数多くの金属が使われています

窓枠・外部階段・笠木(屋上周りの外壁立ち上がりに被せる物)
玄関ドア・ベランダ手すり・電気盤などの各種パネル・郵便受け

建物にとって金属部分とはひじょうに重要なファクターです

そのためにある程度のケアが必要になります

建物に使われる金属のグレードは　
ブロンズ　＞　ステンレス　＞　アルミ　＞　スチール
という順で下がっていきます

これは　コストと素材の加工難易度に比例します


ブロンズは　いわゆる高級マンションのエントランス廻りや
デコラティブな門扉などの限られた部分で使われることが多いが
耐久性はあるが重いのが欠点です

バブル期の施工物件の中には　玄関ドアにブロンズが
使われたことがありました

毎日開け閉めする部分に使われているので理に適っています


ステンレスは　マンションによく使われており
手すりやエントランス廻りのサッシなど　又窓枠に用いる場合もある

ピカピカに磨かれた鏡面仕上げのステンレスは　
耐久性に優れています

アルミとよく似た仕上げ面を持つのは
ヘアライン仕上げのステンレス・・・よく使われます


アルミは　最もポピュラーで窓枠によく使われている

アルミサッシのグレードの順位は
フッ素樹脂塗装　＞　電解二次着色　＞　アルミアルマイト

見た目にペンキ塗装のように見えるのは　フッ素樹脂塗装
カラフルなフッ素樹脂塗装はひじょうに耐久性があります
ファッショナブルなホテルなどに使われ　
グレードはステンレスよりも　コストがかかる場合があります

アルミ素材を科学的に茶色に・・・電解二次着色
マンションの外壁がブラウン系の建物に使われます

アルミアルマイトは　そのままの素材を生かした
ほとんどのマンションで使われているものです


スチール(鉄)は　要注意です
ペンキを塗って使われることが多く　何しろ素材が鉄なので
手すりや窓枠に使われるケースも多いが
最近ではこれを使うマンションはまれなのでは？

住宅情報誌
新聞の折り込みチラシ・パンフレット
コンビニなどにある無料の情報誌・・・

色々とありますが　リクルート社発行の｢住宅情報誌｣が安いし
毎週発行されて　情報が満載です



小さな文字こそチェック！

広告は大きな文字に目が行きがちだが　
小さな文字にこそ重要な情報が隠れている

チェックの６項目

１)駅からの徒歩時間
上り坂や信号待ちは考慮されていないので
実際に歩いて確かめることが必要

２)ローンの返済例
ローン金利は返済によって異なるので　返済額は参考にとどめておく

３)築年月
１９８１年の旧建築基準法以前の物件や震災を経験した建物は
専門家に見てもらい　状況によっては補強も考慮・・・

４)建蔽率・容積率

５)宅建業免許番号

６)マンションの場合は　購入価格だけではなく
管理費・修繕積立金などもチェック！



しかし　
住いを始めたばかりの段階では　住宅情報誌や新聞広告に
掲載されている物件情報を　数多く見ることが大切だが　
いつでも雑多な情報集めに終始していては
具体的な行動に移せない

ある程度の物件情報に慣れ親しんだら　次のステップへ・・・


自分たちが購入したいと考えている希望条件に
優先順位をつけること

地域にこだわるのか広さを優先するのか　又庭付き一戸建てのような
形態に執着するのか・・・

支払い可能な予算の中で自分たちが　
望んでいる生活を実現できる住いを選ぶために
情報を選別して集めるようにする


広さ・間取り
最低限の広さと部屋数

地域・交通
通勤時間を優先するのか周辺の生活環境を優先するのか・・・

住宅形態
マンションか一戸建てか　又新築か中古住宅か

将来の買い換えは
永住を希望するなら　現在は多少不便な地域でも
将来の発展が期待できる地域で広めの住宅を選ぶ

また　買い換えを希望するなら現状の利便性を優先し
広さはやや抑えるなど・・・

｢重要事項説明｣とは？


・・・・購入選定の最終的な判断材料

不動産の取引について定めている宅地建物取引業法(宅建業法)では
売買契約を結ぶまでに　不動産会社は購入者に対して
一定の事項を書面にして説明しなければならないとしている

登記簿に掲載されている権利関係はもちろんのこと

将来建て替えが出来るのかどうかといった
購入物件を使用する上での法的な制限　

購入代金の授受の方法　万一契約が解除となったときの規定などが
実にこと細かく書面化されている


また　この説明書とその添付資料は購入後の証拠書類にもなる

売買契約が終われば｢用済み｣というものではない

購入者が
｢そんな事実を知っていたら絶対に買わなかった｣といった
重大な事実が記載されていなかったり・・・
事実と違うことが書いてあったら　
不動産会社にはペナルティーが科される

逆に購入者が
｢そんな話は聞いていない｣と言っても　書類に記されていれば
文句は言えない

売買契約は　
この重要事項説明書の内容を売主・買主が了解した上で
結ぶことを前提にしているのである

いわば　重要事項説明はその物件を買うか買わないかを
最終的に決断をする際の最も有力な判断材料ということができる



重要事項説明は

(財)不動産流通近代化センターでも購入者の立場から
「契約日の数日前に行うこと｣と指導しているが
実際はあまり定着していない



仲介会社を通じて中古住宅を買った場合

説明は　新規分譲物件を買う場合は売主が不動産会社なので
売主対購入者となるが　
仲介物件の場合は　売主・説明者・購入者の３者が同席して
行うことになる

その内容について　売主・買主ともに確認する

説明が終了すると　内容に納得がいけば
それぞれがどう書類に署名捺印する

私たちは室内に身をおいたとき　
だいたい天井より床に意識が集中してしまいます

床がフローリングなのか　またはカーペットそれとも畳なのかと・・

しかし天井に関しては　どのような素材だったのか
思い出すことができないのが普通でしょう

実際には天井も床も同じように　人間の視野に入るし　見ています

だが　意識するのはデザインより
天井の高さが気になるくらいだと思います

吹き抜け空間の飾り天井などは気になるでしょうが・・・


天井デザインは　
設計図面上・｢天井伏せ図｣と呼ばれる図面で表現されます

これは平面図に天井を落とし込んだ描き方をします

天井伏せ図には　素材はもちろん照明器具の種類と位置　
また　各種の感知器などが描かれます

しかし　エントランスホールなどを別にすれば
ほとんどデザイン要素はありません

そのため　手をぬくという意識はなくても後回しの傾向にある

ここに目をつける施工会社は　グレードを下げようとします


・・・天井素材のグレードを知っておく
天井素材には大きく分けて　｢岩綿吸音板｣・｢化粧石膏ボード｣
｢ボード・ペンキ塗り｣・｢ボード・クロス張り｣の４種類

後の二つは壁の使用と同じものですが　
ビニールクロスが剥がれやすい
(結露や雨漏りが生じると隅の部分から)

剥離や浮きもありますので　クロス張りは注意です



｢岩綿吸音板｣・｢化粧石膏ボード｣は最も普及しています

グレードは｢岩綿吸音板｣のほうが上で　｢化粧石膏ボード｣で
コストダウンをはかります

この二つの見分け方は　｢化粧石膏ボード｣には継ぎ目がある
また　ミミズのようなくぼみが見られる



天井点検口は
｢スタンダードタイプ｣と｢目地タイプ｣に大別される

点検口が目立たない目地タイプがグレードが高い